Tilstandsrapport, Energimærke og Eleftersyn

Tilstandsrapport

”Hvorfor skal jeg som sælger få lavet en tilstandsrapport, jeg har jo boet i huset de seneste mange år, og det står stadig”. Det kan være den umiddelbare reaktion man som sælger står med, når forespørgslen fra ejendomsmægler kommer, på om man nu har fået lavet en tilstandsrapport. Men der er flere gode grunde til at betale de 5.000-10.000 kr. for en tilstandsrapport (afhængig af om du får energimærke og el-rapport med i pakken).

Der er to primære grunde til, at en tilstandsrapporten en god idé for sælger:

Tilstandsrapporten begrænser sælgers ansvar i forhold til køber

Hvis køber efterfølgende retter et mangelskrav mod sælger, vil man først tage tilstandsrapporten og købsaftalen, for at tjekke om manglen tidligere skulle være opdaget af den byggesagkyndige. Der kan være tale om en mangel der allerede er noteret i tilstandsrapporten, hvorfor køber ikke bagefter kan rette et krav mod sælger baseret på denne, da han/hun opnåede kendskab til denne allerede inden købet af boligen. Der er også tilfælde hvor en mangel ikke er nævnt i tilstandsrapporten, men hvor den burde være opdaget af byggesagkyndig. I disse tilfælde er sælger ansvarsfri, og køber må rette kravet mod byggesagkyndig og vedkommendes forsikringsselskab.

Tilstandsrapporten giver beskyttelse for sælger gennem huseftersynsordningen

Det er nok den vigtigste grund til at få lavet tilstandsrapport. Hvis sælger får udarbejdet tilstandsrapport sammen med en el-installationssrapport og en energimærkning, og sælger indhenter tilbud på ejerskifteforsikring,  og betaler 50% af denne, så opnår han en betydelig beskyttelse mod eventuelle fremtidige krav fra købers side. Dette kaldes for huseftersynsordningen, og tjener til at minimere sælgers ansvar, og også gøre det muligt for boligkøber, at kunne hente erstatning hos en part(forsikringssleskabet) der rent faktisk har midlerne til at betale erstatning.

Tilstandsrapportens mangelsbetegnelser

Betegnelserne for fejl og mangler er standardiserede, og er som følger:

GRÅ – mindre alvorlige skader
Skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion.

GUL – alvorlige skader
Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt.
Dette svigt kan medføre skader på andre bygningsdeleK0 = Praktisk eller kosmetisk mangel

RØD – kritiske skader
Skader ved bygningsdelen, som allerede har medført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Dette svigt kan medføre eller kan allerede have medført skader på andre bygningsdele.

? – mulige skader
Forhold ved bygningsdelen, som bør undersøges for at afklare, om det er en skade. Det kan være en kritisk eller en alvorlig skade. Vælger du at købe ejendommen, uden at forholdet er undersøgt nærmere, bærer du selv risikoen.

Energimærke
Energimærkning er lovpligtigt hvis en bolig sættes til salg, undtagen hvis boligen er et sommerhus, under 60m2 eller en fredet ejendom. Bor du i ejerlejlighed er det ejendomsadministrators ansvar at få udarbejdet energimærke. Energimærket viser hvor meget energi bygningen bruger, baseret en gennemgang af vinduer, isolering og varmeinstallationer. En ejendoms energimærke er gyldigt i 10 år.
Ved en ny ejendom benytter man et metode til at estimere energiforbruget, kaldet det ”beregnede energiforbrug”. På eksisterende ejendomme vil man benytte det faktisk historiske forbrug til at klassificere ejendommen.

Elrapporten

Elinstallationsrapporten er en gennemgang af boligens el-installationer foretaget af en uvildig elektriker, der er del af en autoriseret el-installatør virksomhed. Som oftest vil man få udarbejdet denne sammen med tilstandsrapporten, hvor der også kan være en besparelse at hente ved at købe både tilstandsrapport, energimærke og elinstallationsrapport hos samme byggesagkyndige. El-installationsrapporten er ikke lovpligtig, men den er en forudsætning for at opnå ejerskifteforsikring, hvorfor langt de fleste får udarbejdet den.

Tilstandsrapport – forældelse og frister

En tilstandsrapports gyldighed varer i 6 måneder fra den dag den byggesagkyndige indberetter rapporten. Det skal gøres senest 14 dage efter byggesagkyndig har gennemgået boligen. Man kan købe forlængelse af tilstandsrapporten for en reduceret pris.

Spørgsmål og svar

Kan tilstandsrapporten trækkes fra i skat?

Tilstandsrapporten udarbejdes af bygningssagkyndig, og kan ikke trækkes fra i skat ifb. håndværkerfrdrag. Men flere af de forbedringer der foreslås i tilstandsrapporten kan der opnås fradrag for, eks. klimaforbedrende tiltag såsom isolering.

Kan der udfærdiges tilstandsrapport for en ideel anpart?

Ja, det kan der godt, og det ofte være en god idé, da man som køber/sælger omfattes af huseftersynsordningen. Der vil normalt skulle laves en rapport for hele ejendommen, og en for den ideelle anpart. Men spørg din byggesagkyndige.

Hvor kan jeg finde tilstandsrapporten?

Historiske tilstandsrapporter kan findes på boligejer.dk, hvor man som ejer af boligen kan logge på og downloade dem.

Kan en tilstandsrapport forlænges?

Ja, mod en mer-betaling på 20% – 50% af den fulde pris, ifølge erhvervstyrelsen.

Hvor gammel kan en tilstandsrapport være ?

En tilstandsrapport er kun gyldig i 6 måneder, og udløbsdato vil også fremgå af rapportens forside. Herefter skal den fornyes såfremt boligen ikke er solgt, så under “forlængelse”. Tilstandsrapporten har dog fortsat en funktion i lang tid efter udløbet. Den danner grundlag for hvorvidt en ejerskifteforsikring dækker en fejl eller mangel, og også grundlag for sælgers mangelsansvar i en evt fremtidig tvist. Fremgår en skade af tilstandsrapporten, så dækker hverken ejerskifteforsikring og sælger har ej heller ansvar for den.

Hvem betaler tilstandsrapporten?

Det er sælger der betaler for tilstandarapporten, idet den bør udarbejdes inden boligen sættes til salg. Det er lovpligtigt, at få lavet energimærke på boligen inden den annonceres til salg, hvorfor mange vælger, at få lavet begge rapporter inden boligen sættes til salg.

Hvem laver tilstandsrapporten?

Det gør en beskikket bygningssagkyndig. Find den samlede liste på Sikkerhedsstyrelsens hjemmeside:

Hvem bestiller tilstandsrapporten?

Det gør sælger, ligesom han/hun også betaler den. Se under “Hvem betaler tilstandsrapporten”.

Hvor lang tid tager det at få lavet en tilstandsrapport?

Skal det gå hurtigt kan det tage ned til ca. 3 dages tid at få besigtiget boligen og få udarbejdet tilstandsrapporten. Det kan ske at den byggesagkyndige skal have et tillæg for haste-behandling.

Skal der laves tilstandsrapport på en landejendom?

Der ikke lovkrav om, at få lavet tilstandsrapport på nogen ejendomme i Danmark. Men for, at opnå dækning under en ejerskifteforsikring, skal der laves en tilstandsrapport. Men der gælder særlige forhold for landejendomme. Det er især vigtigt om, der er “landbrugspligt” på en ejendom, eller hvis erhvervsarealet, dvs. længer, udhuse og driftsbygninger til landbrug, udgør mere end 50 procent af det samlede areal. I så fald kan der ikke tegnes ejerskifteforsikring, her bør man snarere se på en erhvervsforsikring for landejendomme.

Er der tale om et nedlagt landbrug(der overholder visse arealkriteirer, se ovenfor) kan der tegnes ejerskifteforsikring.

Uanset huseftersynsordning og ejerskifteforsikring, vil det som oftest være en god ide at lave en tilstandsrapport, både for sælger og køber. Den kan have indflydelse på prisforhandling, efterfølgende belåning og også klarlægge ansvar i en mulig fremtidig retstvist.

Skal der laves tilstandsrapport på et dødsbo?

Der er ikke krav om udarbejdelse af tilstandsrapport i forbindelse med dødsboets salg af bolig. Men det vil være en rigtig god idé at få lavet en, og kombinere med indhentelse af tilbud på ejerskifteforsikring. Ofte er prisen for en bolig der sælges via dødsbo en anelse under markedspris, hvorfor man som sælger bør få indsat en ansvarfraskrivelse i købsaftalen oveni tilstandsrapport og ejerskifteforsikring. På den måde er man som sælger bedst sikret mod fremtidige krav.

Skal der være tilstandsrapport på en ejerlejlighed?

Der (heller) ikke krav om tilstandsrapport på ejerlejligheder, og ofte sælges ejerlejligheder uden tilstandsrapport og dermed også uden ejerskifteforsikring. Det stiller køber overfor en mere risikobetonet bolighandel, hvorfor man som køber bør alliere sig med en bygningssagkyndig og en elektriker der kan gennemgå lejligheden for fejl og mangler, såsom vådrum, vandrør og faldstamme, el-installationer (ek.s spots i nedsænket loft), og bygningens loft, tag og kælder.

Må man sælge hus uden tilstandsrapport?

Ja, det må man godt. Men så hænger sælger på det 10-årige mangelsansvar, og boligen kan blive sværere at sælge da købere foretrækker mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.

Er der tilstandsrapport på en andelsbolig?

Nej, eftersom man ikke køber “fast ejendom” som sådan, men en brugsret til en lejlighed/bolig. Man kan derfor heller ikke tegne en ejerskifteforsikring på en andelsbolig. Som køber bør man gennemgå andelsboligforeningens vedligeholdelsesplan, økonomi og såvel som andelsforeningen kan have krav om, at man får udarbejdet en vurderingsrapport for  boligen, hvor el & vvs eftersyn også indgår. Vurderingsrapporten tjener som dokumentation for boligens stand, idet man er forpligtet til at hold boligen i samme stand som, da man overtog den, og også som dokumentation for evt. forbedringer.

Energimæke, Byggesagkyndig, Energimærke og tilstandsrapporter i nordjylland, Vodskov, Hals, Aalborg, Nørresundby og Hjørring kommunen, Skagen, Frederikshavn, Brovst, Blokhus og Hune.